Averbação de Construção em 5 Passos: Documentos e Custo

Atualizado em 30/10/2026 · 18 min de leitura

Averbação de construção é o registro, na matrícula do imóvel, de que existe uma casa, um sobrado ou um prédio construído sobre aquele terreno. Enquanto isso não é feito, o cartório continua enxergando só o lote vazio, mesmo que a obra esteja pronta e habitada há anos. É por isso que a dúvida aparece justamente na hora de vender, financiar ou fazer inventário.

Este guia foi escrito pela equipe de engenharia da Trabalho Engenharia, em Londrina, que acompanha obras do projeto ao habite-se. Você vai ver o que é a averbação de construção, quais documentos pedir, como fica a parte da Receita Federal (CNO, Sero e CND), em que caso a lei dispensa o habite-se, o que fazer quando a área da obra não bate com a matrícula e como a ordem certa dos passos evita retrabalho.

Serve para quem acabou de construir, para quem comprou um imóvel que “está no papel como terreno” e para quem herdou uma casa antiga e quer deixá-la em condição de ser vendida.

Neste artigo

• O que é a averbação de construção e para que ela serve
• Quando fazer a averbação de construção
• A ordem correta: projeto, habite-se, Receita e cartório
• Documentos para a averbação de construção
• Requerimento para averbação de construção: como preencher
• CNO, Sero e CND: a parte da Receita Federal
• Quando a lei dispensa o habite-se na averbação de construção
• Como funciona em Londrina
• Quando a área da obra não bate com a matrícula
• Quanto custa e quanto tempo leva
• Erros que travam a averbação de construção
• Perguntas frequentes sobre averbação de construção

O que é a averbação de construção e para que ela serve

A matrícula é a ficha do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Nela ficam o proprietário, os limites do terreno, as hipotecas, as penhoras e tudo o mais que altera a situação jurídica da propriedade. A Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/1973) prevê, no art. 167, inciso II, item 4, a averbação da mudança de denominação e numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis.

Em português claro: a obra existe na realidade, e a averbação faz com que ela passe a existir também no registro. Sem a averbação de construção, o imóvel é um terreno com uma construção “de fato”. O dono vive nela normalmente, mas esbarra em três situações:

• Venda: o comprador e o banco olham a matrícula. Se ela só descreve o terreno, a avaliação do banco considera o lote, e o financiamento sai menor ou nem sai.
• Inventário e partilha: o valor e a descrição do bem precisam bater com a realidade, senão o processo trava na conferência.
• Garantia e crédito: usar o imóvel como garantia de empréstimo exige que a matrícula descreva o que existe nele.

A averbação de construção não é o habite-se, e não é a regularização do projeto na prefeitura. São etapas diferentes e encadeadas. O habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi feita de acordo com o projeto aprovado. A averbação é o ato do cartório que leva essa informação para a matrícula. A visão geral de todo o caminho está no guia de regularização de imóvel.

Quando fazer a averbação de construção

O momento ideal é logo depois de a obra terminar e o habite-se sair. Nessa hora os documentos estão fresquinhos, o engenheiro responsável ainda está acessível e a Receita Federal tem um caminho mais simples para quem acabou de concluir a obra. Deixar para depois costuma encarecer o processo, porque o tempo mexe em tudo: o projeto original se perde, o profissional some, a casa ganha um puxadinho e a área real deixa de coincidir com qualquer papel.

Os casos mais comuns em que a pessoa descobre que precisa averbar construção são:

• Compra e venda: o corretor ou o banco pede a matrícula atualizada e ela mostra só o terreno.
• Financiamento: a avaliação do imóvel só reconhece o que está averbado.
• Ampliação ou reforma com aumento de área: a parte nova também entra na matrícula, por nova averbação.
• Casa antiga sem papel: construída há décadas, nunca teve projeto aprovado nem habite-se.
• Mudança de numeração ou de denominação da rua: altera a descrição do imóvel e também é averbada.

Não existe um prazo legal único e fatal para pedir a averbação de construção, mas existe um custo de esperar. A conta cresce a cada ano de atraso, principalmente quando a obra ficou sem projeto.

A ordem correta: projeto, habite-se, Receita e cartório

A maior fonte de retrabalho é começar pelo fim. Para averbar construção na matrícula, o cartório só averba o que consegue comprovar, e a comprovação vem de documentos que precisam existir antes do requerimento. A sequência que funciona na prática é esta:

1. Projeto aprovado e obra de acordo com ele. Sem projeto aprovado não há habite-se. Se a obra foi feita sem projeto, é preciso regularizar primeiro, com levantamento do que existe e aprovação na prefeitura.
2. Habite-se emitido pela prefeitura. É o documento da autoridade competente que atesta a conclusão da obra. O guia como tirar o habite-se detalha esta etapa.
3. Situação da obra na Receita Federal. Cadastro da obra no CNO, aferição no Sero e emissão da certidão negativa de débitos relativa à obra, quando o cartório a exige.
4. Requerimento no Cartório de Registro de Imóveis. Com os documentos em mãos, o proprietário pede a averbação e paga os emolumentos.
5. Matrícula atualizada. O cartório devolve a matrícula com a construção descrita. Esse é o documento que o banco e o comprador vão pedir.

Quem inverte a ordem, por exemplo indo ao cartório antes do habite-se, perde tempo e taxas de protocolo. Quem para no habite-se achando que já está tudo pronto descobre na venda que o imóvel continua sendo um terreno na matrícula.

Documentos para a averbação de construção

A lista exata pode variar de cartório para cartório, e o oficial tem autonomia para fazer exigências dentro da lei. Por isso, o melhor primeiro passo é ligar ou entrar no site do cartório da matrícula e pedir a relação atual. Em geral, os documentos para averbação de construção são:

• Habite-se ou documento equivalente da prefeitura, com a área construída.
• Projeto aprovado (planta baixa, cortes, fachadas e quadro de áreas), quando o cartório pede a conferência com o habite-se.
• Certidão negativa de débitos relativa à obra (CND), emitida pela Receita Federal, nos casos em que o cartório a exige.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Documento de identidade e CPF do proprietário, e comprovante de estado civil quando for o caso.
• Certidão de numeração ou documento que confirme o número oficial do imóvel, se o cartório pedir.
• ART ou RRT do responsável técnico pela obra ou pelo levantamento, quando o caso envolver regularização.

O oficial também pode pedir a descrição das características da construção, como número de pavimentos, área total, padrão de acabamento e ano da conclusão. Um memorial descritivo do imóvel bem feito responde a isso de uma vez.

Um detalhe útil da Lei 6.015/1973: o art. 246, § 1º, determina que a averbação seja feita a requerimento do interessado, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório firmado pela autoridade competente. Em 2022, a Lei 14.382 incluiu o § 1º-A, que permite ao oficial providenciar os documentos necessários, de preferência por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado. Na prática, isso pode poupar uma ida à prefeitura, e vale perguntar ao cartório se ele oferece esse serviço.

Requerimento para averbação de construção: como preencher

O requerimento para averbação de construção é uma petição simples dirigida ao oficial do registro de imóveis. Muitos cartórios têm modelo próprio, e usar o modelo do cartório evita devolução. Um requerimento bem montado traz:

• Identificação do proprietário, com nome completo, CPF, estado civil e endereço.
• Identificação do imóvel, com número da matrícula e endereço oficial.
• Pedido claro: a averbação da construção, com a área construída conforme o habite-se.
• Lista dos documentos anexos.
• Firma reconhecida do requerente, quando a lei e o cartório exigirem.

Dois erros se repetem muito. O primeiro é informar uma área diferente da que consta no habite-se. O segundo é escrever o endereço de um jeito que não casa com a matrícula. O oficial compara tudo, e qualquer divergência vira uma exigência por escrito, que o cartório entrega e que você precisa cumprir para o pedido andar.

CNO, Sero e CND: a parte da Receita Federal

Toda obra de construção civil gera obrigações previdenciárias, e a Receita Federal controla isso pelo cadastro da obra. Segundo as orientações da Receita sobre a certidão de obra concluída, o caminho para obter a certidão passa por três peças:

• CNO (Cadastro Nacional de Obras): a obra precisa estar cadastrada. Obras antigas que estavam no antigo CEI são migradas para o CNO.
• Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras): é o sistema em que se informa a área, o tipo e o padrão da construção, e que calcula a contribuição previdenciária devida sobre a obra.
• CND de obra: com a aferição concluída e o valor pago, a Receita emite a certidão negativa de débitos relativa à obra.

Em linhas gerais, a Receita descreve estes passos: concluir a obra, pedir o habite-se na prefeitura, fazer a aferição no Sero, pagar o valor residual, emitir a CND e levar a certidão ao Cartório de Registro de Imóveis. Também são exigidas as declarações do período, como as do eSocial e da DCTFWeb, conforme a situação da obra. A página da Receita sobre obra terminada traz o passo a passo atualizado.

Precisa de apoio técnico? A Trabalho Engenharia atende com engenheiro civil registrado no CREA-PR: conheça o serviço de averbação de construção em Londrina.

Uma observação importante: a exigência da CND para registrar a averbação não é igual em todo o país, porque depende das normas de cada tribunal de justiça e da prática de cada cartório. Em alguns estados ela deixou de ser obrigatória para a averbação. Por isso a regra de ouro é perguntar ao cartório da sua matrícula se exige a certidão antes de gastar tempo e dinheiro com a aferição.

Se a obra foi feita por empreiteira, com mão de obra contratada, ou por conta própria com pedreiros sem registro, os valores e as declarações mudam. O engenheiro responsável pela obra costuma ser quem consegue montar a aferição de forma correta, porque a área e o padrão informados precisam bater com o projeto.

Quando a lei dispensa o habite-se na averbação de construção

Existe uma exceção prevista em lei para um tipo bem específico de imóvel. O art. 247-A da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 13.865/2019, dispensa a apresentação do habite-se para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Os requisitos são cumulativos: faltando um, a dispensa não vale.

Na leitura do texto, três pontos costumam gerar erro:

• Não é regra geral. Vale para a casa térrea, urbana, residencial e unifamiliar. Sobrado, comércio e prédio de apartamentos ficam de fora.
• O tempo conta. A construção precisa estar finalizada há mais de cinco anos, e o cartório pode pedir prova disso.
• A área importa. A região precisa ser ocupada predominantemente por população de baixa renda, o que o cartório avalia caso a caso.

Mesmo nesse caso, a Receita pode continuar exigindo a regularização previdenciária da obra, dependendo de como o cartório trata a certidão. Por isso, antes de apostar nessa exceção, confirme com o cartório se o seu imóvel se enquadra e quais documentos ele pede no lugar do habite-se. Para quem não se enquadra, o caminho é o habite-se, ou a regularização completa se a obra não tem projeto.

Como funciona em Londrina

Em Londrina, o habite-se é emitido pela prefeitura, depois de a obra ser vistoriada e de os documentos serem conferidos. A prefeitura reúne no portal de legislação de obras as normas aplicáveis, entre elas o Código de Obras (Lei 13.904/2024) e o decreto que trata da aprovação de projetos. A aprovação do projeto e a emissão do habite-se seguem essas regras, e o BCI, o boletim de cadastro imobiliário, também precisa estar em dia para o município reconhecer a área construída.

Para o cartório, o ponto de contato é a matrícula do imóvel. Cada cartório de Londrina tem sua rotina de protocolo, e vale conferir o que o seu exige. Se a obra tem divergência entre o que está construído e o que foi aprovado, a prefeitura pode pedir regularização antes de liberar o habite-se, e só depois disso a averbação vai ao cartório.

Se a sua casa foi construída sem projeto ou cresceu além do que foi aprovado, o caminho passa por levantamento técnico, projeto “as built” e aprovação. É o trabalho da nossa equipe em habite-se e regularização de imóveis em Londrina.

Quando a área da obra não bate com a matrícula

O problema mais frequente na prática é a divergência: a casa tem 140 metros quadrados, o habite-se diz 120, a matrícula não diz nada e o BCI mostra outro número. O cartório não averba uma área que não consegue comprovar, e cada documento precisa contar a mesma história.

As causas mais comuns são:

• Ampliação sem projeto: edícula, varanda fechada ou segundo pavimento feitos depois do habite-se.
• Erro de medição: o projeto aprovou uma área e a obra saiu com outra.
• Numeração alterada: a rua mudou de número ou o imóvel foi desmembrado, e a matrícula ficou com o dado antigo.
• Terreno diferente da matrícula: o lote real não tem as mesmas medidas da descrição, o que é assunto de retificação de área e não só de averbação de construção.

Para resolver a divergência antes de averbar construção na matrícula, a solução começa por um levantamento técnico da construção, assinado por profissional habilitado, com ART ou RRT. Com a área real medida, é possível regularizar na prefeitura, atualizar o habite-se e só então averbar. Tentar o caminho inverso costuma acabar em exigência do cartório.

Quanto custa e quanto tempo leva

O custo da averbação de construção tem três blocos, e eles não vêm juntos: os emolumentos do cartório, os valores da Receita (quando há aferição e contribuição a pagar) e os honorários do profissional que prepara os documentos. Os emolumentos seguem a tabela de custas do tribunal de justiça do estado e variam conforme o valor do imóvel e o tipo de ato. Por isso, o jeito seguro de saber é pedir ao cartório um orçamento do ato.

A parte da Receita é a mais variável, porque depende da área, do tipo de obra e do padrão de acabamento. Obra feita com mão de obra própria e materiais comprados gera uma conta diferente de obra empreitada. Já a parte de projeto e regularização, quando a casa não tem papel, é a que mais pesa. O guia sobre quanto custa o habite-se mostra o que entra nessa conta.

Sobre prazo, não existe número que valha para todos os casos. Com a documentação completa, o protocolo no cartório costuma andar mais rápido que as etapas anteriores. O que demora é conseguir o habite-se e resolver pendências com a prefeitura ou com a Receita. A melhor forma de encurtar o prazo é chegar ao cartório com o dossiê completo e coerente.

Erros que travam a averbação de construção

Estes são os tropeços que mais devolvem pedidos de averbação de construção nos cartórios:

• Ir ao cartório antes do habite-se. O pedido volta com exigência e o protocolo é perdido.
• Pagar a aferição sem checar se o cartório exige CND. Pode ser dinheiro gasto à toa, ou pode ser obrigatório. Pergunte antes.
• Informar área diferente em cada documento. O cartório compara habite-se, projeto, matrícula e requerimento.
• Esquecer o responsável técnico. Em regularização, a ART ou o RRT precisa estar emitido e anexado.
• Contar com a exceção do art. 247-A sem se enquadrar. Sobrado e comércio não entram.
• Deixar a ampliação para depois. Cada puxadinho sem papel é uma nova divergência a resolver.
• Confiar em “despachante” sem conferir o que será feito. Peça a lista dos atos e dos documentos que ele vai providenciar.

Perguntas frequentes sobre averbação de construção

Toda casa precisa de averbação de construção?

Para constar na matrícula, sim. A lei trata a edificação como ato averbável, e na prática o imóvel só é reconhecido com a construção quando ela está averbada. Quem nunca vende, financia ou partilha o imóvel pode conviver com a situação, mas a falta da averbação aparece justamente nesses momentos.

Qual a diferença entre habite-se e averbação?

O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto. A averbação de construção é feita pelo cartório e registra a construção na matrícula. Um depende do outro, e na ordem correta o habite-se vem primeiro.

Dá para averbar construção antiga?

Dá, e é um caso comum de averbação de construção. Se a obra tem projeto aprovado e habite-se, o caminho é o normal. Se não tem, é preciso regularizar primeiro. Dependendo do caso, a exceção do art. 247-A pode ajudar, desde que todos os requisitos sejam cumpridos.

Quem pode pedir a averbação?

O proprietário, ou alguém com procuração. O requerimento é assinado pelo interessado e, conforme o cartório, precisa de firma reconhecida.

Preciso de engenheiro para averbar construção?

Para o ato no cartório em si, não necessariamente. Mas para obter o habite-se, regularizar a área ou medir a construção, o trabalho de um profissional habilitado, com ART no CREA-PR, costuma ser indispensável.

Próximo passo para averbar a sua construção

Se a obra está pronta e o habite-se já saiu, o caminho é curto: reunir os documentos para averbação de construção, confirmar com o cartório o que ele exige (inclusive a CND) e protocolar o requerimento. Se a casa tem ampliação sem papel, divergência de área ou nunca teve projeto, o primeiro passo é técnico, e a averbação de construção vem no final.

Antes de gastar com a Receita ou com o cartório, vale ter um diagnóstico do que existe no imóvel e do que falta. A equipe da Trabalho Engenharia faz esse levantamento em Londrina e região e indica a ordem certa dos passos para a sua situação.

Conteúdo elaborado pela equipe de engenharia da Trabalho Engenharia, com responsabilidade técnica registrada no CREA-PR.