Regularização de Imóvel: Guia em 7 Etapas para 2026

Atualizado em 28/09/2026 · 24 min de leitura

Regularização de imóvel é o conjunto de procedimentos que coloca a casa, o apartamento ou o terreno em dia com a prefeitura, com o cartório de registro de imóveis e com a Receita Federal, para que o que existe no chão seja exatamente o que aparece nos documentos. Enquanto essas três fontes discordam, o imóvel até pode ser usado, mas trava na hora de vender, financiar, dividir herança ou dar em garantia.

A maior parte dos proprietários descobre o problema tarde: o comprador aprovou o crédito, o banco pediu a matrícula atualizada e a ampliação de dez anos atrás não aparece em lugar nenhum. Este guia mostra como identificar qual é a irregularidade do seu imóvel, qual caminho resolve cada caso, o que a lei diz sobre obra antiga e imóvel sem escritura, e como funciona o processo na Prefeitura de Londrina, com os documentos que ela realmente pede.

Neste guia:

1. O que é regularização de imóvel e por que ela tem três frentes
2. Como saber se o imóvel está irregular: o teste dos três documentos
3. Os tipos de irregularidade e o caminho que resolve cada um
4. Regularização de imóvel passo a passo: as 7 etapas
5. Como regularizar imóvel na prefeitura de Londrina
6. Obra antiga: a decadência de 5 anos no INSS da construção
7. Averbação no cartório e a exceção do art. 247-A
8. Como regularizar imóvel sem escritura
9. Imóvel herdado e loteamento irregular: inventário e Reurb
10. Quando a construção não pode ser regularizada como está
11. Documentos, prazos e custos da regularização de imóvel
12. Quem faz o quê na regularização de imóvel
13. Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel

O que é regularização de imóvel e por que ela tem três frentes

Todo imóvel urbano vive em três cadastros diferentes, que raramente conversam entre si. A regularização de imóvel só termina quando os três contam a mesma história.

• Frente urbanística (prefeitura): a construção precisa ter projeto aprovado, alvará e habite-se, e respeitar o zoneamento, os recuos e a taxa de ocupação do lote. É aqui que ficam as obras feitas sem licença e as ampliações nunca comunicadas.
• Frente registral (cartório): a matrícula do imóvel deve trazer o proprietário atual, a área correta do terreno e a construção averbada. O Código Civil, no art. 1.245, é claro: a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Contrato particular não transfere propriedade.
• Frente fiscal (Receita Federal e município): toda obra gera contribuição previdenciária sobre a mão de obra, e o cartório exige a certidão negativa da obra para averbar a construção. No município, o IPTU precisa refletir a área construída real.

Muita gente acha que regularizar imóvel é “tirar o habite-se”. O habite-se resolve a frente urbanística, e só ela. Uma casa com habite-se em dia pode continuar irregular porque a construção nunca foi averbada, ou porque a matrícula ainda está no nome de quem vendeu o terreno em 1998. Por isso a primeira etapa de qualquer regularização de imóvel é descobrir em qual das três frentes está o problema, e quase sempre ele está em mais de uma.

Como saber se o imóvel está irregular: o teste dos três documentos

Antes de contratar qualquer profissional, dá para fazer um diagnóstico caseiro com três papéis. Ele não substitui a análise técnica, mas mostra o tamanho do problema e evita que você pague por um serviço que não era o que faltava.

1. Certidão de matrícula atualizada, pedida no cartório de registro de imóveis da região (de preferência a de inteiro teor, emitida há poucos dias). Veja quem aparece como proprietário, qual a área do terreno e se há alguma averbação de construção, com a metragem.
2. Carnê ou ficha cadastral do IPTU, que mostra a área construída que a prefeitura lançou para o imóvel.
3. A medição real da edificação. Uma trena resolve para ter uma ideia; o levantamento oficial é feito pelo engenheiro.

Agora compare. Se a matrícula mostra só o terreno e o IPTU já cobra 140 m² construídos, a prefeitura conhece a casa, mas o cartório não: falta averbar. Se a matrícula e o IPTU falam em 90 m² e a trena encontra 150 m², houve ampliação sem licença. Se o nome na matrícula não é o seu, o problema é de titularidade e passa pelo cartório antes de qualquer outra coisa. Se nem a matrícula você consegue localizar, o imóvel pode estar em área nunca registrada, e o caminho tende a ser usucapião ou regularização fundiária.

Essa leitura cruzada também mostra por que o diagnóstico vem antes do orçamento. A regularização de imóvel com divergência só de averbação costuma ser rápida. A que envolve titularidade em nome de terceiro, área diferente da escritura e ampliação sem alvará, ao mesmo tempo, exige a ordem certa entre prefeitura e cartório, ou um órgão devolve o que o outro aprovou.

Os tipos de irregularidade e o caminho que resolve cada um

Na regularização de imóvel, as situações se repetem. A tabela resume os casos mais comuns em imóvel urbano e o instrumento que costuma resolver cada um.

Situação encontrada	Frente	Caminho usual
Casa construída sem alvará ou sem habite-se	Prefeitura	Projeto de regularização e legalização da obra na prefeitura, depois CND da obra e averbação
Ampliação ou reforma com aumento de área nunca comunicada	Prefeitura e cartório	Legalização da área acrescida e averbação da nova metragem
Área do terreno diferente da escrita na matrícula	Cartório	Retificação de área (arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos), com levantamento técnico
Compra feita por contrato particular (o “contrato de gaveta”)	Cartório	Escritura com o vendedor ou adjudicação compulsória extrajudicial
Posse antiga, sem título nenhum	Cartório	Usucapião, judicial ou extrajudicial
Imóvel em nome de pessoa falecida	Cartório e Judiciário	Inventário e partilha, depois registro do formal ou da escritura
Lote em loteamento irregular ou clandestino	Município	Regularização fundiária urbana (Reurb)

Imóvel rural segue outro rito, com cadastro no Incra (CCIR), ITR, Cadastro Ambiental Rural e, dependendo do tamanho, georreferenciamento. Este guia trata da regularização de imóvel urbano, que é o caso de casas, sobrados, salas e barracões dentro da cidade.

Na prática, um mesmo imóvel costuma somar duas ou três linhas da tabela. O caso mais comum que atendemos é o sobrado comprado por contrato particular, com o terreno ainda em nome do loteador e um pavimento superior nunca aprovado. Aí a ordem importa: primeiro se resolve a titularidade, porque a prefeitura e a Receita trabalham em nome do proprietário, e depois a construção.

Regularização de imóvel passo a passo: as 7 etapas

A sequência abaixo vale para a situação mais frequente, a de uma construção existente que precisa ser legalizada e averbada. Quem tem problema de titularidade encaixa as etapas de cartório descritas mais adiante antes da etapa 5.

1. Diagnóstico documental

Reunir matrícula atualizada, IPTU, escritura ou contrato, plantas antigas, alvarás que existirem e documentos pessoais do proprietário. É o teste dos três documentos feito com rigor.

2. Levantamento técnico da edificação

O engenheiro mede a construção como ela está (o chamado levantamento cadastral ou “as built”): paredes, aberturas, pé-direito, cobertura, posição no lote e distâncias até as divisas. É desse desenho que sai tudo o que vem depois.

3. Análise de viabilidade

Com o levantamento em mãos, confere-se a construção contra a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras do município: recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade e uso permitido na zona. Essa etapa responde a pergunta que mais importa: dá para regularizar como está, precisa adequar alguma parte ou existe um impedimento?

4. Projeto de regularização de imóvel e ART

O projeto de regularização de imóvel é o projeto arquitetônico da obra existente, desenhado nas normas da prefeitura, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do profissional. Em regularização costuma haver duas: uma pelo projeto e outra pela execução ou pelo laudo da obra já construída. Detalhamos esse documento no guia sobre ART e responsabilidade técnica no CREA-PR.

5. Aprovação na prefeitura

O processo é protocolado, analisado e, se houver exigências, volta para correção. Aprovado, a prefeitura emite o alvará e, com a vistoria, o habite-se, que em Londrina se chama visto de conclusão. O passo a passo do habite-se, com a vistoria e os erros que mais reprovam, está no nosso guia de como tirar habite-se.

6. Receita Federal: CNO, SERO e CND da obra

A obra é cadastrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e declarada no SERO, o sistema de aferição da Receita. O sistema calcula a contribuição previdenciária sobre a mão de obra; paga ou parcelada, sai a Certidão Negativa de Débitos da obra. Em construção antiga, a decadência pode zerar ou reduzir esse valor, como explicamos abaixo.

7. Averbação no cartório

Com habite-se e CND, o proprietário requer ao cartório de registro de imóveis a averbação da construção na matrícula. É o ato que encerra a regularização de imóvel: só depois dele a casa passa a existir juridicamente, e o imóvel pode ser financiado, vendido pelo valor cheio ou dado em garantia.

Como regularizar imóvel na prefeitura de Londrina

Em Londrina, o serviço que atende a obra já executada sem autorização se chama Legalização de Obras. Segundo a Carta de Serviços da Prefeitura de Londrina, ele consiste na análise e aprovação do projeto arquitetônico de construção ou ampliação já feita, com emissão do alvará de licença e do visto de conclusão (habite-se), conforme o Decreto Municipal nº 308/2019. Ou seja: para regularizar imóvel na prefeitura, o alvará e o habite-se saem no mesmo processo.

A documentação exigida pela prefeitura para esse serviço é esta:

• Projeto arquitetônico da obra, nas normas da legislação municipal, em PDF desbloqueado para comentários e assinaturas.
• ART ou RRT do projeto arquitetônico, com comprovante de pagamento.
• ART ou RRT de execução da construção, também com comprovante.
• Laudo de Conclusão de Obra, preenchido e assinado com certificado digital pelo responsável técnico, no modelo do Decreto 308/2019.
• Guia de ISS referente ao habite-se, emitida pela Secretaria de Fazenda e paga.
• Taxa de análise, cobrada por metro quadrado conforme a tabela da prefeitura, com boleto emitido depois do protocolo.
• Procuração do proprietário para o responsável técnico, quando ele não protocola pessoalmente.

Três detalhes que costumam atrasar quem faz pela primeira vez. O proprietário precisa ter cadastro de contribuinte e o responsável técnico precisa ter cadastro de profissional, ambos na Secretaria Municipal de Fazenda, sem o que o alvará não é emitido no final. O protocolo é digital, pelo SEI e pelo sistema Aprova Londrina, então arquivos fora do padrão são devolvidos antes mesmo da análise. E a aprovação do projeto vale por 2 anos: se o processo parar no meio, por exemplo esperando a CND da obra, a aprovação pode caducar e precisar ser revalidada.

O prazo informado para o primeiro atendimento é de 30 dias. Isso é a primeira análise, não o processo inteiro. Com uma ou duas rodadas de correção, a etapa municipal da regularização de imóvel em Londrina costuma levar alguns meses, e a velocidade depende muito da qualidade do projeto entregue na primeira vez.

Obra antiga: a decadência de 5 anos no INSS da construção

Na regularização de imóvel antigo, esse é o ponto que mais assusta: a conta do INSS da obra. A boa notícia é que a lei limita a cobrança. Segundo a página da Receita Federal sobre construções antigas, obras com mais de 5 anos não estão sujeitas à cobrança das contribuições sociais. É o prazo decadencial.

O procedimento é o mesmo da aferição normal, pelo SERO, e o sistema reconhece a decadência automaticamente a partir das datas de início e fim informadas. Se a obra começou num período decadente e terminou depois, o cálculo é proporcional: só a parte da mão de obra dos meses não decadentes entra na conta. Uma ampliação recente em casa antiga, portanto, paga só pela ampliação.

O cuidado está nas provas. A Receita pode pedir documentos que comprovem que a construção é mesmo antiga, e eles precisam ser da época e ligados de forma inequívoca à obra. Para a data de término, servem, entre outros:

• habite-se ou certidão de conclusão de obra;
• comprovante de pagamento de IPTU em que conste a área da edificação, ou certidão com o histórico do IPTU;
• certidão da prefeitura que se reporte ao cadastro imobiliário da época, com área construída e data de lançamento;
• escritura de compra e venda lavrada no período decadencial em que conste a área;
• contrato de locação com firma reconhecida na época, descrevendo o imóvel e a área construída.

Na falta desses, a Receita aceita pelo menos três documentos em conjunto, como correspondência bancária para o endereço, contas de luz ou telefone, declaração de Imposto de Renda da época com o imóvel e a área discriminados, ou planta aerofotogramétrica do período acompanhada de laudo técnico com ART. Por isso, antes de declarar a obra, vale separar o carnê de IPTU mais antigo que a família guardou. Muitas vezes ele sozinho resolve a prova e elimina a cobrança.

Averbação no cartório e a exceção do art. 247-A

A averbação da construção está prevista no art. 167, inciso II, item 4, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que manda averbar na matrícula a edificação, a reconstrução, a demolição, o desmembramento e o loteamento de imóveis. Na rotina do cartório, essa etapa final da regularização de imóvel chega com o habite-se, a CND da obra e o requerimento do proprietário, além dos emolumentos da tabela estadual.

Existe uma exceção pouco conhecida. O art. 247-A da mesma lei, com redação dada pela Lei 13.865/2019, dispensa o habite-se para averbar construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para fins de financiamento à moradia. São quatro requisitos ao mesmo tempo: casa (não prédio), térrea, pronta há mais de 5 anos e em área de baixa renda. Quem se encaixa pode levar direto ao cartório uma etapa que, pelo rito normal, passaria pela prefeitura. Como a caracterização da área e a prova da idade da obra dependem do cartório de cada comarca, vale consultar o registro de imóveis antes de montar o pedido.

Um detalhe prático: quando o terreno tem área diferente da que consta na matrícula, a averbação da construção pode ser recusada até que se faça a retificação. Os arts. 212 e 213 da mesma lei permitem retificar a área pelo próprio cartório, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e a anuência dos confrontantes, sem precisar de ação judicial quando não há conflito.

Como regularizar imóvel sem escritura

Quem pesquisa como regularizar imóvel sem escritura geralmente está numa destas três situações, e cada uma tem um caminho próprio.

Comprou por contrato particular e o vendedor está localizável

É a solução mais simples: lavrar a escritura pública de compra e venda no tabelionato e registrá-la na matrícula, pagando o ITBI ao município. Se houve vendas em cadeia (A vendeu para B, que vendeu para você), pode ser preciso regularizar cada transmissão, ou negociar uma escritura direta com a anuência de todos.

Comprou, pagou tudo, mas o vendedor sumiu ou se recusa

Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória pode ser feita no próprio cartório de registro de imóveis, pelo art. 216-B da Lei 6.015/1973. O promitente comprador ou seus cessionários, representados por advogado, pedem ao cartório que transfira o imóvel com base no contrato quitado. Antes disso, o único caminho era a ação judicial, que continua disponível quando há disputa.

Tem a posse há muitos anos, sem nenhum contrato

Aí o instrumento é a usucapião. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 admite o reconhecimento extrajudicial no cartório da comarca, a requerimento do interessado representado por advogado, com ata notarial que ateste o tempo de posse e com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com prova de ART. É exatamente nessa peça técnica que o engenheiro entra, e explicamos o que ela precisa conter no guia de memorial descritivo para usucapião.

Nas três situações, a construção continua sendo um capítulo à parte da regularização de imóvel. Resolver a escritura não averba a casa; é preciso seguir as etapas de prefeitura, Receita e cartório para que a matrícula mostre o que foi construído. A vantagem de planejar tudo junto é aproveitar o mesmo levantamento técnico para o memorial da usucapião ou da retificação e para o projeto de regularização.

Imóvel herdado e loteamento irregular: inventário e Reurb

Imóvel em nome de falecido. Não existe regularização de imóvel que pule o inventário. Enquanto a matrícula estiver em nome de quem morreu, nenhum herdeiro consegue vender, financiar ou averbar construção em nome próprio. O inventário pode ser judicial ou, quando os herdeiros estão de acordo e o caso cumpre os requisitos da lei, feito por escritura em tabelionato, sempre com advogado. Se a casa tem ampliações sem licença, vale regularizar a construção no mesmo movimento, porque a área construída averbada entra na partilha pelo valor real.

Lote em loteamento irregular. Quando o problema não é da casa, mas do bairro inteiro (loteamento nunca aprovado, sem registro ou implantado diferente do projeto), a saída individual quase nunca funciona. O instrumento é a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, criada pela Lei 13.465/2017. O art. 13 separa duas modalidades: a Reurb-S, de interesse social, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, declarados assim pelo município, com isenção de custas e emolumentos no primeiro registro; e a Reurb-E, de interesse específico, para os demais casos, em que os próprios interessados arcam com os custos.

Em Londrina, a porta de entrada para a regularização fundiária de interesse social é a Cohab-LD, que conduz o Programa de Regularização Fundiária. Pela Carta de Serviços do município, o programa exige comprovar a moradia no imóvel nos últimos 5 anos (com conta de água ou de luz, por exemplo), não ser proprietário de outro imóvel e não ter sido atendido por outro programa habitacional, e não cobra taxa.

Quando a construção não pode ser regularizada como está

Nem toda obra cabe na lei, e é melhor saber disso na etapa de viabilidade da regularização de imóvel do que depois de pagar projeto e taxas. Os impedimentos mais comuns são:

• Invasão de recuo ou de divisa: parede levantada sobre a linha do vizinho ou avançando no recuo frontal obrigatório. Algumas situações se resolvem com adequação; construção sobre terreno alheio não se regulariza sem acordo ou ação.
• Área de preservação permanente: construção na faixa de proteção de córregos e fundos de vale segue regras ambientais próprias, bem mais restritivas.
• Faixa não edificável: margens de rodovia, ferrovia e linhas de transmissão têm faixas em que não se pode construir.
• Área pública: obra sobre calçada, praça ou área institucional do loteamento não se regulariza por projeto; o caminho, se houver, é administrativo.
• Risco estrutural ou de habitabilidade: trincas ativas, fundação comprometida ou falta de ventilação e iluminação mínimas nos cômodos. Aqui o laudo técnico vem antes do projeto.
• Excesso de ocupação: quando a obra ultrapassa a taxa de ocupação ou o coeficiente de aproveitamento da zona, a legislação pode exigir adequação ou compensação.

Quando há impedimento, as alternativas são adequar (reduzir, recuar ou demolir a parte que não cabe), regularizar só a parcela que atende à lei, ou esperar uma lei municipal de anistia, que de tempos em tempos permite regularizar sob condições especiais. Nenhuma dessas decisões deveria ser tomada sem o levantamento em mãos: é comum a irregularidade que parecia grave ser pequena, e o contrário também.

Documentos, prazos e custos da regularização de imóvel

A lista varia conforme o caso, mas uma regularização de imóvel completa normalmente reúne:

• Do proprietário: RG, CPF, certidão de estado civil e, se casado, documentos do cônjuge.
• Do imóvel: matrícula atualizada, escritura ou contrato de compra, IPTU, e plantas ou alvarás antigos, se existirem.
• Técnicos: levantamento da edificação, projeto de regularização de imóvel, ART de projeto e de execução ou laudo, laudo de conclusão de obra e memorial descritivo quando houver retificação ou usucapião.
• Fiscais: CNO, aferição no SERO e CND da obra; guias municipais pagas.
• De cartório: requerimento de averbação, e escritura, formal de partilha ou título judicial quando houver troca de titular.

Sobre prazos, a resposta honesta é que eles se somam. A etapa técnica leva algumas semanas. A prefeitura tem prazo de primeira análise, e cada exigência reinicia uma parte da contagem. A Receita costuma ser rápida quando os documentos de decadência estão prontos. O cartório tem prazos legais próprios para registrar e averbar. Um caso simples, só de construção, fecha em poucos meses. Um caso com titularidade, inventário ou usucapião pode passar de um ano.

Os custos também são a soma de parcelas de naturezas diferentes: taxas da prefeitura (análise por metro quadrado e ISS do habite-se), contribuição previdenciária da obra quando não há decadência, ITBI quando há transmissão, emolumentos de tabelionato e de registro, e honorários dos profissionais envolvidos. Nosso post sobre quanto custa o habite-se detalha as taxas públicas da etapa municipal.

Quem faz o quê na regularização de imóvel

Parte da confusão vem de não saber a quem procurar. Cada profissional resolve uma frente, e a lei reserva algumas tarefas a cada um.

• Engenheiro civil ou arquiteto: levantamento, análise de viabilidade, projeto de regularização, ART ou RRT, laudo de conclusão, memorial descritivo e acompanhamento do processo na prefeitura e no SERO. Sem responsável técnico, a prefeitura não aprova nem o cartório retifica área.
• Advogado: obrigatório por lei na usucapião extrajudicial e na adjudicação compulsória extrajudicial, e no inventário. Também é quem conduz qualquer disputa com vizinho, vendedor ou herdeiro.
• Tabelião (cartório de notas): lavra escrituras, ata notarial de posse e inventário extrajudicial.
• Oficial do registro de imóveis: registra títulos, averba construções, retifica áreas e processa usucapião e adjudicação extrajudiciais.
• Despachante: pode organizar papéis e protocolos, mas não assina projeto, não responde tecnicamente e não substitui o advogado.

O que acelera a regularização de imóvel é alguém coordenar a ordem entre essas frentes. Quando o engenheiro sabe que o cliente vai precisar de usucapião, o levantamento já sai no formato que o cartório aceita; quando o advogado sabe que a casa tem ampliação, o pedido já prevê a averbação. Em Londrina, trabalhamos com esse encadeamento: a parte técnica fica com a nossa equipe e, quando o caso pede advogado, isso é dito no primeiro atendimento.

Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel

Dá para vender imóvel irregular?

Dá, mas com desconto e com risco. A regularização de imóvel pendente afasta o comprador que depende de financiamento, porque o banco avalia a garantia pela matrícula. Na venda à vista, o comprador herda o problema, e isso precisa estar claro no contrato.

Quanto tempo leva para regularizar imóvel?

O prazo da regularização de imóvel depende das frentes envolvidas. Só construção, com documentação de época em ordem, costuma fechar em poucos meses. Com troca de titular, inventário ou usucapião, o prazo pode passar de um ano.

Casa com mais de 5 anos paga INSS da obra?

A parte construída há mais de 5 anos entra no prazo de decadência e não gera contribuição, desde que a data seja comprovada com documentos da época, como o IPTU com a área construída. A parte mais recente é calculada normalmente.

Preciso de engenheiro para regularizar imóvel?

Para qualquer etapa que envolva a construção ou a área do terreno, sim: a prefeitura exige projeto com ART ou RRT, e o cartório exige planta e memorial assinados por profissional habilitado na retificação e na usucapião.

Regularizar aumenta o IPTU?

Pode aumentar, porque a área construída passa a constar no cadastro. Por outro lado, o imóvel regular vale mais no mercado e aceita financiamento, o que normalmente compensa com folga.

A regularização de imóvel é trabalhosa porque junta três órgãos que não conversam entre si, mas é quase sempre possível quando começa pelo diagnóstico certo. Se o seu imóvel está em Londrina ou região, a nossa equipe faz o levantamento, diz em qual frente está o problema e organiza o caminho até a averbação.

Conteúdo técnico elaborado pela equipe de engenharia da Trabalho Engenharia, com responsabilidade técnica registrada no CREA-PR. Revisado em setembro de 2026 com base na Lei 6.015/1973, na Lei 13.465/2017, nas orientações da Receita Federal sobre o SERO e na Carta de Serviços da Prefeitura de Londrina.