Quanto custa habite-se: taxas, ISS e valores em 2026

Atualizado em 07/09/2026 · 21 min de leitura

Quanto custa habite-se depende de seis contas diferentes, e quase nenhuma delas é a taxa da prefeitura. Na maior parte dos municípios brasileiros o documento em si sai barato, e em cidades como Londrina a emissão é isenta quando a obra seguiu o projeto aprovado. O que pesa no bolso é o ISS da construção, a regularização na Receita Federal, os honorários técnicos e o cartório.

A resposta curta para quem só quer saber quanto custa habite-se hoje: numa residência regular, com projeto aprovado e obra executada dentro do que foi licenciado, o pacote inteiro costuma ficar entre 2% e 5% do valor da construção. Numa obra que só vai ser legalizada depois de pronta, esse percentual sobe bem. Este guia abre item por item, mostra a ordem em que cada boleto aparece e fecha com um exemplo de cálculo para uma casa de 120 metros quadrados.

Neste guia

• Quanto custa habite-se: o resumo dos valores
• Os seis custos que formam o valor do habite-se
• Quanto custa habite-se na prefeitura: taxa e isenção
• ISS da obra: onde o dinheiro realmente vai
• INSS da obra: CNO, aferição no Sero e a certidão
• Honorários do engenheiro e ART de execução
• Cartório: quanto custa averbar a construção
• Como calcular valor do habite-se: exemplo de casa de 120 m²
• Quanto custa para tirar habite-se de obra irregular
• Quem paga o habite-se em cada situação
• Sete erros que fazem o custo dobrar
• Perguntas frequentes

Quanto custa habite-se: o resumo dos valores

Quem pesquisa quanto custa habite-se quase sempre espera uma resposta única, tipo “R$ 800”. Não existe esse número, e o motivo é simples: o habite-se não é um produto de prateleira, é o fim de um processo administrativo que junta município, Receita Federal, conselho profissional e cartório. Cada um cobra a sua parte, em momentos diferentes.

A tabela abaixo é o mapa de quanto custa habite-se numa casa térrea de padrão normal, e mostra a faixa em que cada item costuma cair numa casa térrea de padrão normal. Os valores de tributo variam por município e por época, então trate a coluna da direita como ordem de grandeza, não como orçamento.

Item	Quem cobra	Ordem de grandeza
Taxa de expediente ou vistoria	Prefeitura	De isento a algumas centenas de reais
ISS da construção	Prefeitura	2% a 5% sobre a base de mão de obra
INSS da obra (aferição)	Receita Federal	Percentual sobre a remuneração aferida
ART de execução	CREA	Valor de tabela anual do conselho
Honorários do responsável técnico	Engenheiro ou arquiteto	Conforme escopo e área
Averbação da construção	Cartório de registro de imóveis	Tabela estadual de emolumentos

Repare numa coisa que muda tudo no planejamento: das seis linhas, apenas duas são taxas de papel. As outras quatro são tributo sobre a obra ou serviço técnico. Por isso a pergunta sobre quanto custa habite-se raramente se resolve ligando para a prefeitura e perguntando o preço do documento.

Os seis custos que formam o valor do habite-se

Quanto custa habite-se se decide nesta sequência, e a ordem importa mais do que parece: um item trava o outro, e quem inverte paga juros à toa.

1. Documentação técnica de encerramento. Laudo de conclusão de obra assinado pelo responsável técnico, ART de execução quitada, cartas de liberação das concessionárias e, quando o uso exige, laudo do Corpo de Bombeiros.
2. ISS da obra. A prefeitura emite a guia e ela precisa estar paga antes do protocolo do habite-se, não depois.
3. Protocolo e taxa municipal. Aqui entra a taxa de expediente, quando ela existe.
4. Vistoria fiscal. Sem custo direto na maioria das cidades, mas cada reprovação vira retrabalho pago.
5. Aferição na Receita Federal. Cálculo das contribuições sociais da obra e emissão da certidão.
6. Averbação em cartório. O passo que efetivamente coloca a construção na matrícula do imóvel.

Um detalhe que economiza dinheiro: os itens 1 e 2 podem ser preparados em paralelo enquanto a obra ainda está em acabamento. Quem espera a obra terminar para só então começar a juntar papel costuma pagar duas vezes pelo mesmo deslocamento técnico. É a forma mais simples de derrubar quanto custa habite-se sem discutir uma vírgula de imposto.

Quanto custa habite-se na prefeitura: taxa e isenção

Aqui está a maior surpresa para quem pesquisa quanto custa habite-se pela primeira vez. Em muitos municípios a emissão do documento em si é isenta de taxa. Londrina é um exemplo verificável: na carta de serviços da prefeitura, o Visto de Conclusão de Obras, o habite-se local, aparece com taxa “isento” para a obra que tem projeto aprovado. O que a prefeitura exige no protocolo é a guia de ISS já recolhida.

Isso não significa que a cidade não cobre nada em nenhum momento. Cobra na entrada do processo, no alvará de construção, e cobra pesado quando a obra chega sem licença nenhuma. Mas o boleto especificamente batizado de “habite-se” costuma ser simbólico ou inexistente.

Onde a taxa existe, ela entra em quanto custa habite-se por um destes três formatos: valor fixo por processo, valor por metro quadrado construído, ou percentual sobre o valor venal. O formato por metro quadrado é o mais comum em cidades médias e é também o mais previsível, porque você consegue calcular antes.

Vale um alerta sobre segunda via, porque ela entra em quanto custa habite-se quando o papel se perde. Documento extraviado custa dinheiro e tempo. Em Londrina, a cópia autenticada do visto de conclusão arquivado sai por R$ 12,60 por documento, segundo a mesma carta de serviços municipal. É pouco, mas é uma ida a mais ao balcão.

ISS da obra: onde o dinheiro realmente vai

Se você quer saber quanto custa habite-se de verdade, comece por aqui. O Imposto Sobre Serviços incidente na construção civil é, na esmagadora maioria dos casos, a maior linha isolada da conta, e é ele que a prefeitura exige quitado antes de liberar o documento.

A base legal é a Lei Complementar nº 116, de 2003. Dois pontos dessa lei interessam a quem está construindo. O primeiro é o artigo 3º, que define o imposto como devido no local da execução da obra, e não onde a construtora tem sede. O segundo são os artigos 8º e 8º-A, que fixam alíquota máxima de 5% e mínima de 2%. Cada município escolhe a sua alíquota dentro dessa faixa, então a primeira ligação útil é para a Secretaria Municipal de Fazenda.

A parte que confunde é a base de cálculo, e é ela que decide quanto custa habite-se no fim das contas. O ISS incide sobre o serviço, ou seja, sobre a mão de obra, e não sobre o valor total da obra com material. Quando o proprietário não tem notas fiscais de serviço que comprovem quanto foi pago de mão de obra, a prefeitura arbitra essa base por estimativa, quase sempre usando uma tabela de custo por metro quadrado. Construção sem nota é construção com base arbitrada, e base arbitrada raramente favorece o contribuinte.

Guardar nota fiscal de pedreiro, de empreiteiro e de serviço especializado durante a obra é, em termos práticos, a forma mais barata de reduzir quanto custa habite-se no fim. Não é sonegação, é o contrário: é comprovar o que já foi pago para não pagar sobre um número inventado por estimativa.

INSS da obra: CNO, aferição no Sero e a certidão

Essa é a etapa que mais desloca quanto custa habite-se para cima, e é justamente a que a maioria dos guias sobre valor do habite-se ignora. Toda obra de construção civil precisa ser regularizada junto à Receita Federal, com pagamento das contribuições sociais sobre a mão de obra empregada.

O caminho tem duas peças. A primeira é o Cadastro Nacional de Obras, o CNO, que é onde a construção passa a existir para a Receita. A segunda é a aferição, feita pelo Serviço Eletrônico para Aferição de Obras. Segundo a própria orientação da Receita Federal sobre como regularizar a obra, sem o cadastro no CNO não é possível regularizar nem emitir a certidão.

Obra de pessoa física, ou de empresa sem contabilidade regular, só pode ser regularizada por aferição indireta. Na prática, o sistema estima a remuneração da mão de obra a partir da área e do tipo de construção e calcula a contribuição em cima disso. Você abate créditos de eSocial ou GFIP, se houver, e notas fiscais de pré-moldados usados na estrutura ou nas paredes externas, quando a obra está cadastrada como alvenaria.

O sistema fecha gerando uma DCTFWeb de aferição e um DARF para pagamento. Dá para parcelar, mas só depois do vencimento, e a Receita informa que nesse caso o valor recebe acréscimo de 20% de multa de mora mais juros pela taxa Selic. Ou seja: parcelar é possível, barato não é, e o acréscimo entra inteiro em quanto custa habite-se.

Feito o pagamento ou negociado o parcelamento, sai a certidão da obra. É ela que o cartório vai pedir para averbar a construção na matrícula.

Honorários do engenheiro e ART de execução

Duas coisas diferentes costumam ser confundidas quando alguém soma quanto custa habite-se. A ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, é um registro pago ao CREA, com valor de tabela publicada pelo conselho e reajustada anualmente. Os honorários são a remuneração do profissional que assina e responde pela obra. Uma coisa é taxa, a outra é serviço.

Na fase de encerramento, o responsável técnico normalmente precisa entregar o laudo de conclusão de obra assinado digitalmente, conferir se o executado bate com o projeto aprovado, providenciar as cartas de liberação das concessionárias de água e energia e acompanhar a vistoria fiscal. Em Londrina, o laudo de conclusão de obras segue modelo definido pelo Decreto Municipal nº 308/2019 e é assinado eletronicamente pelo responsável técnico.

Para obras acima de 100 metros quadrados, a carta de serviços da prefeitura de Londrina lista ainda ART ou RRT dos projetos complementares: instalação elétrica, estrutural e instalações hidráulicas, conforme o artigo 43 da Lei Municipal nº 11.381/2011. Quem construiu sem esses projetos vai precisar produzi-los agora, e esse é um custo que ninguém coloca na planilha inicial de quanto custa habite-se.

Se você quer entender melhor esse registro antes de contratar, vale ler sobre a ART do engenheiro e quando ela é exigida. E se a dúvida é sobre a etapa anterior, o alvará de construção é o documento que abre o processo que o habite-se encerra.

Cartório: quanto custa averbar a construção

O habite-se sozinho não muda a matrícula do imóvel, e é por isso que o cartório aparece como linha separada em quanto custa habite-se. O documento municipal é uma autorização de uso. Para que a casa exista juridicamente, a construção precisa ser averbada no registro de imóveis, e isso é um custo à parte.

A previsão está na Lei de Registros Públicos, a Lei nº 6.015 de 1973, no artigo 167, inciso II, item 4, que trata da averbação da edificação. Os emolumentos seguem tabela estadual, normalmente calculada sobre o valor da construção averbada, o que significa que casa maior custa mais para averbar.

Para o cartório, o pacote costuma ser: habite-se, certidão da obra emitida pela Receita Federal e, dependendo da situação da matrícula, um memorial descritivo descrevendo o que foi construído. Vale confirmar a lista com o registro de imóveis da comarca antes de protocolar, porque a exigência varia.

Enquanto a averbação não acontece, o imóvel continua registrado como terreno. Banco não financia terreno com casa em cima que não está na matrícula, e é aí que a conta deixa de ser burocracia e vira problema de liquidez. Somar o cartório desde o começo evita descobrir tarde que quanto custa habite-se ainda tinha mais uma linha.

Como calcular valor do habite-se: exemplo de casa de 120 m²

Teoria resolvida, vamos ao método de estimar quanto custa habite-se com os números da sua obra. Quem procura como calcular valor do habite-se precisa de quatro números antes de qualquer conta: a área construída, a alíquota de ISS do município, a base de mão de obra comprovada e o valor de referência que a Receita usa na aferição indireta.

Imagine uma casa térrea de 120 metros quadrados, alvenaria, padrão normal, construída por administração direta do proprietário, sem construtora contratada. O roteiro fica assim:

1. Levante a base de mão de obra. Some as notas fiscais de serviço da obra. Se você tem R$ 90 mil em notas de mão de obra, essa é a base. Sem notas, a prefeitura arbitra por tabela.
2. Aplique a alíquota municipal de ISS. Dentro da faixa legal de 2% a 5%, uma alíquota de 3% sobre R$ 90 mil resulta em R$ 2.700 de ISS.
3. Calcule a aferição da Receita. Cadastre a obra no CNO e rode a aferição no Sero. O sistema estima a remuneração pela área e pelo tipo, abate créditos de eSocial e notas de pré-moldados, e devolve a memória de cálculo.
4. Some a ART de execução. Valor de tabela do CREA no ano corrente.
5. Some os honorários técnicos. Laudo de conclusão, conferência do executado contra o projeto, acompanhamento da vistoria e protocolo.
6. Some os emolumentos de cartório. Calculados sobre o valor da construção averbada, pela tabela do estado.

Somando as seis linhas, quem quer saber quanto custa habite-se dessa casa chega a um intervalo, não a um ponto. E o intervalo é útil: ele mostra onde vale a pena mexer. Nas linhas 1 e 2, documentação boa reduz imposto. Na linha 3, crédito de eSocial reduz contribuição. Nas linhas 4 a 6, o valor é praticamente fixo.

Uma observação honesta sobre os percentuais prontos de quanto custa habite-se que circulam por aí. Você vai encontrar afirmações do tipo “o habite-se custa 1% do valor do imóvel”. Isso pode até bater por coincidência em alguns municípios, mas não é uma regra que se sustente, porque a alíquota de ISS, a base arbitrada e a tabela de emolumentos mudam de cidade para cidade e de estado para estado. Prefira calcular com os números da sua obra.

Quanto custa para tirar habite-se de obra irregular

Aqui quanto custa habite-se muda de patamar. Quando a obra foi construída sem alvará, ou foi executada diferente do projeto aprovado, o município não emite habite-se direto. Antes é preciso legalizar a construção, o que significa aprovar um projeto do que já está de pé.

Londrina tem esse procedimento formalizado, e a carta de serviços da prefeitura mostra bem a diferença de custo. No serviço de Legalização de Obras, regido pelo Decreto Municipal nº 308/2019, a taxa é cobrada por metro quadrado: R$ 1,84 por m² para obra de até 500 m², R$ 1,54 por m² entre 500 e 1.000 m², e R$ 1,22 por m² acima de 1.000 m². Compare com o visto de conclusão da obra regular, que é isento.

Numa casa de 120 metros quadrados, essa taxa sai por volta de R$ 220. Parece pouco, e é. O problema não é a taxa, é tudo que vem junto: projeto arquitetônico novo do que foi construído, ART de projeto, ART de execução, laudo de conclusão, guia de ISS e, em muitos casos, adequações físicas na edificação para que ela caiba nas regras de recuo, taxa de ocupação e ventilação. É essa lista, e não o boleto da prefeitura, que faz quanto custa habite-se de obra irregular ficar várias vezes acima do caso regular.

Existe ainda um custo invisível dentro de quanto custa habite-se: o tempo. A prefeitura de Londrina indica prazo de 30 dias para o primeiro atendimento tanto na legalização quanto no visto de conclusão, e cada exigência não atendida reinicia uma rodada. Quem está com venda ou financiamento em andamento sente isso no bolso.

Se esse é o seu caso, o passo a passo completo do processo está em como tirar habite-se em Londrina, com o detalhamento de cada etapa e dos documentos exigidos.

Quem paga o habite-se em cada situação

A dúvida sobre a taxa habite-se quase sempre vem acompanhada de outra: quem arca com quanto custa habite-se. A resposta depende de quem é o responsável pela obra, e não de quem vai morar no imóvel.

Imóvel novo comprado na planta. A responsabilidade é da incorporadora ou construtora. Ela obtém o habite-se do empreendimento inteiro antes da entrega das chaves, e o custo já está embutido no preço da unidade. O comprador não recebe boleto separado por isso.

Casa construída pelo próprio dono. Todo o pacote é do proprietário: ISS, aferição na Receita, ART, honorários e cartório. É o cenário mais comum entre quem pesquisa quanto custa para tirar habite-se, e o que este guia usa como referência quando fala em quanto custa habite-se.

Compra de imóvel usado sem habite-se. Aqui a negociação define. Juridicamente a obrigação acompanha o imóvel, então na prática quem compra herda o problema se não negociar antes. O caminho seguro é levantar o custo da regularização durante a proposta e abater do preço, com prazo e responsabilidade escritos no contrato.

Reforma ou ampliação. Se a ampliação mudou a área construída, ela precisa entrar na regularização e no cálculo. Ampliação não averbada é o motivo número um de habite-se negado em vistoria.

Sete erros que fazem o custo dobrar

Na prática de campo, quanto custa habite-se raramente estoura por causa de tabela de tributo. O valor do habite-se estoura por retrabalho. Estes são os sete pontos que mais aparecem.

• Construir diferente do projeto aprovado. Mudou a planta durante a obra e não atualizou na prefeitura? A vistoria reprova e o processo vira legalização, com custo de projeto novo.
• Não guardar nota fiscal de mão de obra. Sem comprovação, a base do ISS é arbitrada por estimativa, e o imposto sobe.
• Deixar o CNO para o fim. Obra não cadastrada na Receita não é aferida, e sem aferição não sai certidão nem averbação.
• Esquecer as cartas das concessionárias. Liberação de água e energia costuma ser exigida no protocolo e demora quando é pedida em cima da hora.
• Ignorar o Corpo de Bombeiros. Nos usos que exigem laudo de vistoria, o processo trava inteiro até ele sair.
• Não tratar os resíduos da obra corretamente. Londrina pede nota fiscal de transporte e destinação de resíduos para obras até 500 m², e termo de conferência do PGRCC acima disso.
• Parcelar o débito da Receita sem necessidade. O parcelamento vem com 20% de multa de mora e juros pela Selic. Quando dá para pagar à vista, pagar à vista é mais barato.

Nenhum desses erros é exótico. Todos aparecem em obras bem executadas, de gente cuidadosa, porque são falhas de sequência e não de construção. É por isso que acompanhamento técnico desde o alvará, e não só no fim, costuma se pagar sozinho dentro de quanto custa habite-se.

Perguntas frequentes

Afinal, quanto custa habite-se de uma casa comum?

Quanto custa habite-se de uma residência regular costuma cair entre 2% e 5% do valor da construção, somando ISS, aferição na Receita Federal, ART, honorários técnicos e cartório. A taxa municipal do documento em si é a menor parcela, e em cidades como Londrina ela é isenta quando a obra tem projeto aprovado.

A prefeitura cobra taxa habite-se separada?

Depende do município, e essa é a parte de quanto custa habite-se que mais varia pelo Brasil. Muitos cobram apenas na entrada do processo, no alvará de construção, e emitem o habite-se sem taxa própria. Outros cobram valor fixo, por metro quadrado ou percentual sobre o valor venal. A confirmação segura vem da carta de serviços da sua prefeitura ou da Secretaria de Fazenda.

Como calcular valor do habite-se sem ter as notas da obra?

Sem notas fiscais de mão de obra, tanto a prefeitura quanto a Receita Federal trabalham por estimativa. O município arbitra a base do ISS por tabela de custo por metro quadrado, e a Receita usa aferição indireta no Sero. Dá para calcular, mas o resultado tende a ser maior do que seria com documentação completa.

O habite-se já resolve a matrícula do imóvel?

Não. O habite-se é municipal e autoriza o uso da edificação. Para a construção existir na matrícula é preciso averbar no registro de imóveis, conforme o artigo 167, inciso II, item 4, da Lei nº 6.015 de 1973. O cartório costuma exigir o habite-se e a certidão da obra emitida pela Receita Federal.

Quanto custa para tirar habite-se de obra antiga?

Sai mais caro do que numa obra regular, porque antes é preciso legalizar a construção. Esse é o cenário em que quanto custa habite-se mais surpreende. Entra projeto arquitetônico do que já está de pé, ART de projeto e de execução, laudo de conclusão, guia de ISS e a taxa municipal de legalização. Em Londrina essa taxa é de R$ 1,84 por metro quadrado para obras de até 500 m².

Dá para financiar ou vender o imóvel antes de sair o habite-se?

Vender é possível, mas o comprador assume um imóvel cuja construção não está na matrícula. Financiar é outra história: o banco avalia a garantia pela matrícula, e casa não averbada aparece como terreno. É por isso que muita negociação para justamente quando alguém pergunta quanto custa habite-se e descobre que o processo nunca foi concluído.

Quanto tempo demora depois de pago?

Pagar não acelera vistoria, e prazo não entra em quanto custa habite-se, entra no seu calendário. A prefeitura de Londrina indica 30 dias de prazo para o primeiro atendimento no visto de conclusão de obras, e cada exigência não atendida abre uma nova rodada de análise. Processo bem instruído no protocolo é o que encurta o calendário.

O que levar deste guia

Quanto custa habite-se não é uma taxa, é um somatório. A prefeitura cobra pouco ou nada pelo documento e cobra de verdade no ISS. A Receita Federal cobra a contribuição da obra pela aferição no Sero. O CREA cobra a ART. O engenheiro cobra o serviço técnico. O cartório cobra os emolumentos da averbação. Quem monta essa planilha no começo da obra sabe quanto custa habite-se antes de o primeiro boleto chegar, e termina sem susto.

E quem já está no fim, com a obra pronta e o processo travado, tem um caminho igualmente objetivo: levantar o que existe, identificar o que falta e atacar na ordem certa, começando pelo que trava os demais.

Conteúdo produzido pela equipe técnica da Trabalho Engenharia, escritório de engenharia civil em Londrina, Paraná, com responsabilidade técnica registrada no CREA-PR. As informações de taxas e procedimentos citadas foram conferidas nas fontes oficiais indicadas ao longo do texto e podem mudar por ato do município, da Receita Federal ou do conselho profissional. Confirme os valores vigentes antes de protocolar.