Memorial Descritivo do Imóvel: Guia Completo 2026

Atualizado em 19/10/2026 · 18 min de leitura

Memorial descritivo do imóvel é o documento que diz, em palavras, exatamente o que foi projetado, prometido ou construído: qual fundação, qual piso, qual esquadria, qual instalação, de que padrão. A planta mostra o desenho; o memorial mostra a qualidade. Quem compra, constrói, financia ou regulariza um imóvel acaba esbarrando nele, quase sempre quando o prazo já está apertado.

Este guia foi escrito pela equipe de engenharia da Trabalho Engenharia, de Londrina, com responsabilidade técnica registrada no CREA-PR. Você vai ver o que é o memorial descritivo do imóvel, para que ele serve, o que precisa constar, como lê-lo antes de comprar, como usá-lo para conferir a entrega do apartamento ou da casa, o que cartório e banco costumam pedir e quando vale chamar um engenheiro.

Neste artigo:

• O que é o memorial descritivo do imóvel
• Para que serve
• Tipos de memorial que circulam no mercado
• O que deve constar no memorial descritivo do imóvel
• Como ler o memorial antes de comprar na planta
• Como conferir a entrega com o memorial na mão
• Cartório, averbação e regularização
• Financiamento e avaliação bancária
• Quem faz e quem assina
• Erros e sinais de alerta
• Como obter o memorial do seu imóvel
• Em Londrina e região: prazo e custo
• Perguntas frequentes

O que é o memorial descritivo do imóvel

O memorial descritivo do imóvel é um texto técnico que descreve, item por item, as características de uma edificação: terreno, fundação, estrutura, paredes, cobertura, revestimentos, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, áreas comuns e acabamentos. Ele acompanha o projeto e responde à pergunta que o desenho não responde: feito com o quê e em que padrão?

Um exemplo ilustrativo ajuda. A planta mostra uma janela na sala. O memorial informa que ela é de alumínio, com determinado tipo de vidro, e que o peitoril é de granito. Se o apartamento chegar com outra janela, é o memorial que permite dizer, com base em papel, que algo mudou em relação ao combinado.

O mesmo nome costuma ser usado para documentos diferentes, e isso gera confusão. O memorial descritivo trata de materiais e métodos. O memorial de cálculo justifica o dimensionamento de uma estrutura ou de uma instalação, com contas e premissas. O memorial de incorporação reúne as especificações de um empreendimento para fins de registro. E a planta mostra geometria, medidas e posições. São peças complementares: quando se fala em planta e memorial descritivo, quase sempre o que se quer é o par completo, desenho mais especificação.

Para que serve o memorial descritivo do imóvel

O documento tem usos diferentes conforme quem o lê. Para o comprador, o memorial descritivo do imóvel é a referência para comparar empreendimentos e para cobrar o que foi prometido. Para quem constrói, o memorial descritivo do imóvel é a especificação que orienta a obra e o orçamento. Para o banco, ajuda a entender o padrão do imóvel que servirá de garantia. Para a prefeitura e o cartório, descreve a edificação que será aprovada ou averbada.

No lado do consumidor, há um ponto jurídico que merece atenção. O art. 30 do Código de Defesa do Consumidor determina que a informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer meio, obriga o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado. Um memorial descritivo do imóvel claro e entregue antes da assinatura é justamente o tipo de informação precisa que pode ser invocada em uma divergência. Como cada contrato e cada caso têm particularidades, qualquer disputa deve ser avaliada por um advogado.

Para o proprietário que já tem o imóvel, o memorial descritivo do imóvel também resolve problemas práticos: comprovar o que existe na casa antes de uma reforma, apoiar a regularização de uma ampliação, instruir um processo de usucapião ou de desmembramento, e dar base a um laudo ou a uma avaliação. Quanto mais específico o texto, menos espaço para interpretações.

Tipos de memorial que circulam no mercado

Na rotina de uma empresa de engenharia, aparecem quatro situações bem distintas. Saber em qual delas você está evita contratar o documento errado.

• Memorial de incorporação: acompanha empreendimentos vendidos na planta. A Lei 4.591/1964, que trata de condomínios e incorporações imobiliárias (texto no Planalto), lista o memorial descritivo das especificações da obra entre os documentos que instruem o registro da incorporação. É o memorial descritivo do imóvel que o comprador de apartamento na planta recebe ou deveria receber.
• Memorial descritivo de obra ou de projeto: é o texto que acompanha o projeto aprovado e orienta a execução. É o que o engenheiro ou arquiteto produz para uma casa nova, uma ampliação ou uma reforma. O termo memorial descritivo de obra é muito buscado justamente por isso.
• Memorial do imóvel pronto: descreve o que já existe, medido e vistoriado no local. É o tipo usado para averbação de construção, regularização, retificação de área, usucapião e venda de imóvel antigo. Aqui o engenheiro precisa ir ao imóvel e conferir a edificação como ela é, não como o projeto antigo dizia que seria.
• Memorial residencial, comercial ou rural: o conteúdo muda com o uso. O memorial descritivo residencial foca em ambientes, acabamentos e instalações domésticas; o comercial inclui exigências de acessibilidade e segurança; o rural descreve benfeitorias e divisas.

O que deve constar no memorial descritivo do imóvel

Um bom memorial descritivo do imóvel começa pela identificação e depois desce aos detalhes construtivos. A tabela abaixo resume o que esperar de cada bloco e por que ele importa na hora de conferir ou cobrar.

Bloco	O que deve ser descrito	Por que importa
Identificação	Endereço, número da matrícula, proprietário, áreas do terreno e da construção, responsável técnico	Liga o documento ao imóvel certo e a quem responde por ele
Terreno e fundação	Tipo de fundação, sondagem quando houver, nivelamento e contenções	Define a base da obra e é difícil de verificar depois de pronta
Estrutura e vedações	Concreto, aço ou alvenaria estrutural, espessura de paredes, lajes e vigas	Afeta segurança, isolamento e futuras reformas
Cobertura	Tipo de telha, estrutura do telhado, calhas, rufos e impermeabilização	Principal origem de infiltrações quando mal especificada
Esquadrias e vidros	Material, linha, espessura do vidro, tipo de abertura e ferragens	Conforto acústico e térmico, durabilidade e padrão do imóvel
Revestimentos e pisos	Cerâmica, porcelanato, pintura, forro, rodapés e soleiras, com padrão ou referência	É onde aparece a maior parte das trocas por “similar”
Instalações	Elétrica, hidráulica, esgoto, gás, telefonia, previsão de ar-condicionado e aquecimento	Evita surpresas de capacidade e de pontos previstos
Áreas comuns e equipamentos	Elevadores, portaria, garagem, lazer, reservatórios, geradores	Em condomínio, define o que o comprador de fato recebe

Dois cuidados valem para qualquer bloco. O primeiro é a precisão: “piso cerâmico de boa qualidade” não é especificação, “piso porcelanato retificado, linha tal, dimensão tal” é. O segundo é a data e a versão do documento, porque projetos mudam, e o que vale é o memorial que acompanha a versão aprovada e contratada.

No memorial descritivo do imóvel pronto, soma-se o levantamento in loco: medidas conferidas com trena ou equipamento a laser, estado de conservação aparente, ampliações existentes e eventuais divergências com o projeto original. Esse é o tipo de informação que um modelo baixado na internet não tem como trazer.

Como ler o memorial antes de comprar na planta

Comprar na planta é comprar uma promessa, e o memorial descritivo do imóvel é a versão escrita dessa promessa. Peça a cópia completa antes de assinar qualquer coisa, e não apenas o folder comercial. Depois, leia com um roteiro simples.

1. Compare áreas. Confira se a área privativa e a área total do memorial batem com a tabela de vendas e com o contrato.
2. Procure a expressão “ou similar”. Ela aparece em muitos memoriais e permite a troca de material. Pergunte o que seria considerado equivalente e por escrito.
3. Verifique as esquadrias e os vidros. Material, linha e espessura mudam muito o conforto acústico e térmico.
4. Olhe a impermeabilização. Áreas molhadas, lajes de cobertura, reservatórios e jardineiras devem ter sistema descrito.
5. Cheque os pontos de instalação. Ar-condicionado, gás, tomadas por ambiente, aquecimento e infraestrutura para carro elétrico precisam estar previstos, não prometidos de boca.
6. Leia a parte das áreas comuns. Elevadores, número de vagas, lazer e equipamentos precisam estar descritos com quantidade e padrão.
7. Confirme a assinatura técnica. O documento deve identificar o responsável técnico e vir acompanhado de ART ou, no caso de arquitetos, de RRT.

Se alguma frase do memorial descritivo do imóvel parecer vaga demais, anote e pergunte. Uma resposta por e-mail vale mais do que uma promessa no estande de vendas. Para compradores que querem segurança extra, a análise do memorial por um engenheiro independente, antes da assinatura, costuma custar pouco diante do valor do imóvel.

Como conferir a entrega com o memorial na mão

A entrega das chaves é o momento em que o memorial descritivo do imóvel deixa de ser teoria. Leve a cópia do documento, a planta aprovada e uma prancheta. O ideal é vistoriar de dia, com luz natural, e com tempo, sem pressa de assinar o termo de recebimento.

Percorra cômodo por cômodo e compare o que vê com o que o memorial descritivo do imóvel descreve. Confira o piso e o revestimento, a marca e a linha das louças e metais quando especificadas, o tipo de esquadria, a pintura, a altura de bancadas, o número de tomadas e pontos. Abra e feche portas e janelas, teste registros e descargas, acenda cada ponto de luz e observe o caimento dos ralos com um copo d’água.

Registre divergências por escrito e com fotos, indicando o item do memorial a que se referem. Evite acordos só de palavra. Se o imóvel apresentar fissuras, manchas de umidade ou irregularidades que você não sabe interpretar, a conferência com um engenheiro é o caminho mais seguro. As normas técnicas de desempenho de edificações habitacionais, como a NBR 15575, são a referência usada por profissionais para discutir se um problema está dentro do esperado ou não.

Uma recomendação prática: não assine o recebimento sem anotar as pendências no próprio termo. Corrigir depois fica bem mais difícil do que resolver ainda no ato da entrega. Para entender como a inspeção técnica funciona na prática, vale consultar também nosso guia de memorial descritivo em engenharia civil, que detalha o documento do ponto de vista de quem o produz.

Memorial descritivo do imóvel no cartório: averbação e regularização

Quando a casa foi construída ou ampliada e isso nunca apareceu na matrícula, o imóvel está “irregular” do ponto de vista documental, ainda que a obra esteja pronta há anos. Para corrigir, o caminho passa pela prefeitura, que emite o habite-se ou documento equivalente, e depois pelo Registro de Imóveis, onde a construção é averbada na matrícula.

Nesse processo, o memorial descritivo do imóvel pronto e a planta, ambos assinados por profissional habilitado com a respectiva ART ou RRT, costumam fazer parte do pacote de documentos. A lista exata muda conforme o município e o cartório, e cada Registro de Imóveis divulga as suas exigências. Por isso, o melhor é confirmar com eles antes de contratar qualquer coisa.

Se você está nessa situação, leia também o passo a passo para tirar o habite-se e o guia de regularização de imóvel. Eles mostram a sequência completa, da vistoria à averbação, e explicam onde o memorial entra em cada etapa.

Há ainda os casos de usucapião, desmembramento e retificação de área. Neles, o memorial descritivo ganha um foco diferente: em vez de descrever acabamentos, descreve os limites do terreno, com confrontações e coordenadas, e vem acompanhado de planta e levantamento topográfico. É um documento da mesma família, mas com conteúdo e responsável técnico específicos.

Memorial descritivo para financiamento e avaliação bancária

Em financiamento de imóvel pronto, o banco faz uma avaliação própria e pede a documentação da matrícula. Em financiamento de construção, a instituição costuma exigir projeto, memorial, cronograma físico-financeiro e orçamento para liberar o dinheiro por etapas, conforme o andamento da obra. O que exatamente é pedido muda de banco para banco e de linha para linha, então a lista oficial da instituição manda.

Do ponto de vista técnico, o memorial descritivo do imóvel é lido pelo avaliador como um retrato do padrão construtivo. Um texto bem feito, coerente com o projeto e com o orçamento, reduz idas e vindas e evita exigências de complementação. Um texto genérico, com materiais indefinidos, é o tipo de documento que volta para ajuste e atrasa a liberação.

Quem está montando financiamento de obra deve cuidar para que o memorial descritivo do imóvel, o orçamento e o cronograma conversem entre si. Se o memorial promete porcelanato e o orçamento prevê cerâmica, alguém vai perceber. E, se não perceber agora, vai perceber na medição da obra.

Quem faz e quem assina o memorial descritivo do imóvel

O memorial descritivo do imóvel é um documento técnico e deve ser assinado por profissional habilitado: engenheiro civil, registrado no CREA, ou arquiteto e urbanista, registrado no CAU. Quem assina responde pelo conteúdo, e é por isso que o documento vem acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, no caso dos engenheiros, instituída pela Lei 6.496/1977. Arquitetos registram o equivalente, a RRT.

Na prática, existem dois cenários. No imóvel novo, o memorial é produzido pelo autor do projeto ou pela incorporadora, a partir das decisões de projeto. No imóvel pronto, outro profissional é contratado para vistoriar o local e descrever o que existe. Esse segundo caso é o mais comum em regularizações, e é onde um documento feito sem visita técnica costuma dar problema.

Antes de contratar, peça o número de registro no conselho, confirme se o profissional está ativo e pergunte se a ART ou a RRT será emitida junto com o documento. Quem não emite ART não está assumindo responsabilidade técnica, e o documento perde força perante cartório, banco e prefeitura. Se quiser entender o que a ART cobre, temos um guia sobre a anotação de responsabilidade técnica.

Erros e sinais de alerta no memorial descritivo do imóvel

Depois de anos lendo memoriais de construtoras, de outros engenheiros e de proprietários, alguns padrões de problema aparecem com frequência. Vale desconfiar quando você encontrar:

• Texto genérico demais. Frases como “acabamento de primeira linha” ou “material de qualidade” não dizem nada que possa ser conferido.
• Marcas ou linhas sem equivalência. Quando o documento permite substituição por “similar” e não define o que isso significa, a troca fica livre.
• Áreas incoerentes. Metragens do memorial diferentes das da matrícula, do contrato ou do projeto aprovado exigem esclarecimento.
• Ausência de responsável técnico. Documento sem assinatura, número de registro e ART ou RRT é frágil.
• Cópia de outro imóvel. É comum encontrar memorial reaproveitado, com nome de outro condomínio ou de outro proprietário esquecido no meio do texto.
• Ignorar reformas e ampliações. Memorial de imóvel pronto que repete o projeto original, sem refletir o que foi construído depois, causa exigência no cartório.

Cada um desses pontos pode ser corrigido, mas o custo de corrigir cresce quanto mais tarde o problema é descoberto. Descobrir na leitura antes da compra é barato; descobrir na averbação, com prazo vencendo, é caro.

Como obter o memorial descritivo do seu imóvel

Se o imóvel é novo ou foi comprado na planta, comece pela construtora ou incorporadora, que tem a obrigação de fornecer o memorial descritivo do imóvel. No caso de empreendimentos em condomínio, o memorial de incorporação costuma estar arquivado no Registro de Imóveis, junto com os demais documentos da incorporação, e é possível pedir certidão ou cópia.

Para casas e obras aprovadas, o processo de aprovação do projeto na prefeitura pode ter um memorial arquivado. Em muitos municípios, o proprietário ou o responsável técnico consegue solicitar cópia do processo. Vale também procurar o engenheiro ou arquiteto que fez o projeto, que normalmente guarda os arquivos originais.

Quando o imóvel é antigo e ninguém sabe onde está o documento, a saída é produzir um novo memorial com base em vistoria. É o que se chama de memorial do imóvel pronto: o engenheiro vai ao local, mede, fotografa, descreve o existente e emite o documento com ART. Para esses casos, temos o serviço de memorial descritivo em Londrina.

Memorial descritivo do imóvel em Londrina e região: prazo e custo

Em Londrina, os pedidos de memorial descritivo do imóvel vêm de situações bem concretas: casa que foi ampliada sem averbação e agora será vendida, apartamento comprado de construtora local que precisa ser conferido, imóvel que servirá de garantia em financiamento, terreno em processo de usucapião ou desmembramento. A prefeitura analisa os projetos pelo setor de aprovação, e as exigências mudam conforme o tipo de obra e a zona do imóvel, por isso confirmar o que o município pede é parte do trabalho.

O prazo depende de a visita técnica já ter sido feita, do tamanho do imóvel e de quanta documentação existe. Imóveis pequenos, com planta em mãos, andam mais rápido; edificações antigas, com divergências entre o construído e o desenhado, pedem mais tempo de levantamento. O custo varia conforme a área, a complexidade e o uso do documento, e por isso é definido em orçamento individual, sem tabela única. Nosso orçamento é gratuito e sai em até 24 horas.

A Trabalho Engenharia atende Londrina e municípios vizinhos, com engenheiros civis registrados no CREA-PR que emitem o memorial junto com a ART. Se o seu caso envolve cartório ou prefeitura, o documento já é produzido no formato exigido por eles, o que costuma evitar idas e vindas.

Perguntas frequentes sobre memorial descritivo do imóvel

O que é o memorial descritivo do imóvel em uma frase?

É o documento técnico que descreve, com materiais, padrões e medidas, como o imóvel é ou será construído, complementando a planta.

O memorial descritivo do imóvel é obrigatório?

Depende do uso. Em incorporações, ele faz parte dos documentos do registro. Em aprovações de projeto, averbações, financiamentos e regularizações, costuma ser exigido pelo órgão ou pela instituição envolvida. Nem toda compra de imóvel pronto o exige, mas ele é muito útil mesmo assim.

Qual a diferença entre memorial descritivo e memorial de cálculo?

O descritivo informa o que será usado e como será feito. O de cálculo mostra as contas que justificam o dimensionamento de uma estrutura ou instalação.

Posso baixar um modelo de memorial descritivo do imóvel e preencher?

Pode servir de roteiro, mas o documento precisa refletir o imóvel real e ser assinado por profissional habilitado com ART ou RRT. Modelo copiado, com informações genéricas, costuma ser recusado por cartório e banco.

O memorial precisa de assinatura de engenheiro ou arquiteto?

Sim, para ter valor técnico e ser aceito por órgãos e instituições, ele deve ser assinado por engenheiro ou arquiteto habilitado, com a respectiva ART ou RRT.

Quanto tempo leva para ficar pronto o memorial descritivo do imóvel?

Em imóveis pequenos e bem documentados, pode ser questão de poucos dias após a vistoria. Casos com divergências ou documentos faltando levam mais. O orçamento já informa o prazo estimado.

Conteúdo revisado pela equipe de engenharia da Trabalho Engenharia, com responsabilidade técnica registrada no CREA-PR. As informações são de caráter geral e não substituem a análise do seu caso, nem o parecer de advogado em questões contratuais.