Memorial descritivo usucapião: 9 itens obrigatórios [2026]

Atualizado em 02/09/2026 · 16 min de leitura

O memorial descritivo usucapião é o documento técnico que coloca em texto aquilo que a planta mostra em desenho: onde o imóvel começa, onde termina, quanto mede cada divisa e quem está de cada lado. Sem ele o pedido não anda, nem no cartório de registro de imóveis nem no fórum. E quando ele chega com medida errada, confrontante desatualizado ou sem responsável técnico, o processo volta para a estaca zero.

Este guia reúne, item por item, o que precisa constar no memorial descritivo para usucapião, quem tem competência para assinar, o que a lei realmente exige e os erros que mais fazem o registrador devolver o pedido. É o mesmo roteiro que a nossa equipe de engenharia usa em campo, em Londrina e região, antes de fechar qualquer peça técnica.

Neste artigo

• O que é o memorial descritivo usucapião
• Base legal: o que o artigo 216-A exige
• Os 9 itens obrigatórios do memorial descritivo usucapião
• Quem assina o memorial descritivo usucapião e por que a ART é obrigatória
• Como o engenheiro levanta o terreno antes de escrever o memorial
• Assinatura dos confrontantes e o que fazer quando um vizinho não assina
• Usucapião extrajudicial e judicial: o que muda no memorial descritivo usucapião
• Memorial descritivo usucapião de imóvel rural: georreferenciamento e INCRA
• 7 erros no memorial descritivo usucapião que fazem o cartório devolver o processo
• O que separar antes de chamar o engenheiro
• Perguntas frequentes sobre memorial descritivo usucapião

O que é o memorial descritivo usucapião

O memorial descritivo usucapião é a descrição escrita e georreferenciada do imóvel que alguém pretende adquirir pela posse prolongada. Ele percorre o perímetro do terreno vértice a vértice, informa distâncias, ângulos, azimutes e coordenadas, e nomeia cada confrontante. A planta mostra; o memorial explica. Os dois formam uma peça só, e é por isso que o cartório sempre pede planta e memorial descritivo no mesmo protocolo: eles precisam fechar entre si até o último centímetro.

A diferença para um memorial descritivo comum de obra está na finalidade. O memorial de obra descreve materiais, acabamentos e sistemas construtivos. Já o memorial descritivo de usucapião descreve o espaço geográfico: ele existe para que o oficial do registro consiga desenhar mentalmente o polígono, conferir se ele conversa com as matrículas vizinhas e abrir uma matrícula nova sem sobreposição.

Vale registrar uma coisa que confunde muita gente: o documento descreve a posse, e não a matrícula. Se o muro está três metros além do que a escritura antiga dizia, é o muro real que vai para o papel, porque é ele que a pessoa ocupa. Essa é justamente a razão de existir do procedimento.

Base legal: o que o artigo 216-A exige

A exigência não é praxe de cartório, é lei. O artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, foi inserido pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 e criou a usucapião extrajudicial. No inciso II, o texto pede expressamente “planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes”.

Leia essa frase devagar, porque ela concentra três obrigações. A primeira: profissional habilitado. A segunda: prova de anotação de responsabilidade técnica, a ART. A terceira: assinatura dos titulares do imóvel e dos vizinhos. Um memorial descritivo usucapião que atende só à primeira é um documento incompleto.

Junto com a planta e o memorial, o requerimento leva ata notarial lavrada por tabelião atestando o tempo de posse, certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, além de justo título ou documentos que demonstrem origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como carnês de IPTU e contas de consumo pagas ao longo dos anos.

Os 9 itens obrigatórios do memorial descritivo usucapião

Não existe formulário oficial único, e cada serventia tem manias próprias. Mas há um núcleo que aparece em todo memorial descritivo usucapião aceito sem exigência. São estes nove itens.

1. Identificação do requerente e da posse. Nome completo, qualificação, estado civil, CPF e a indicação de desde quando ocupa o imóvel, com menção aos antecessores quando houver soma de posses.
2. Localização precisa. Logradouro, número, bairro, município, comarca e, quando existir, quadra e lote do loteamento de origem.
3. Ponto de amarração. A descrição precisa partir de um ponto conhecido e verificável, normalmente a esquina mais próxima ou um marco de referência, com a distância até o primeiro vértice do polígono.
4. Perímetro vértice a vértice. A caminhada pelo contorno do terreno, sempre no mesmo sentido, com o rumo ou azimute e a distância de cada segmento, do vértice 1 até fechar de volta no vértice 1.
5. Coordenadas dos vértices. Em geral no sistema UTM, referenciadas ao SIRGAS 2000, que é o sistema geodésico oficial brasileiro.
6. Confrontações nominais. Quem está em cada lado, com nome do proprietário ou possuidor e o número da matrícula do imóvel confinante sempre que existir.
7. Área total e perímetro. Área em metros quadrados com duas casas decimais e perímetro em metros, coerentes com o somatório dos segmentos descritos.
8. Descrição das benfeitorias. Casa, edícula, muro, piscina, poço, área construída aproximada e a idade estimada da construção, quando a usucapião envolver edificação.
9. Identificação e assinatura do responsável técnico. Nome, título profissional, número de registro no conselho e o número da ART, com a assinatura do profissional na planta e no memorial.

Falhar em qualquer um desses nove pontos costuma gerar nota devolutiva. E nota devolutiva significa mais semanas de espera, novo protocolo e, com frequência, nova ida a campo.

Quem assina o memorial descritivo usucapião e por que a ART é obrigatória

Podem assinar o memorial descritivo usucapião os profissionais legalmente habilitados para levantamento topográfico e cadastral: engenheiro civil, engenheiro agrimensor, engenheiro cartógrafo, arquiteto e urbanista e técnico em agrimensura, cada um dentro das atribuições que o seu conselho lhe dá. Advogado não assina peça técnica, e proprietário muito menos.

A ART vem da Lei nº 6.496/1977, que instituiu a Anotação de Responsabilidade Técnica e determina, no artigo 1º, que todo contrato para execução de obras ou prestação de serviços de engenharia fica sujeito a ela. O artigo 2º completa: a ART define, para efeitos legais, quem responde tecnicamente pelo trabalho. Para os profissionais de engenharia e agronomia, o registro é feito no CREA do estado; para arquitetos, o documento equivalente é o RRT, emitido no CAU.

Duas consequências práticas disso. A primeira é que a ART precisa estar paga e baixada corretamente, com o objeto do serviço descrito de forma compatível com a finalidade, algo como levantamento topográfico planimétrico para fins de usucapião. A segunda é que existe alguém com nome, registro e responsabilidade civil e criminal por trás daquele polígono. Se quiser entender melhor o instrumento, veja o nosso conteúdo sobre ART de engenheiro.

Como o engenheiro levanta o terreno antes de escrever o memorial

O texto do memorial é a última etapa, nunca a primeira. Antes dele vem o levantamento topográfico em campo, feito com estação total ou receptor GNSS, e é dele que saem todas as medidas que vão para o papel. O procedimento segue a ABNT NBR 13133:2021, versão vigente da norma de execução de levantamento topográfico, que cancelou e substituiu a edição de 2015.

Na prática, o trabalho começa com a materialização dos vértices, geralmente estacas ou marcos de concreto nos cantos da área. Em seguida vem a medição do perímetro, o levantamento das benfeitorias e das amarrações com a via pública, e o registro fotográfico de muros, cercas e alinhamentos. Terreno com divisa torta, muro que avança sobre o vizinho ou área ocupada diferente da matrícula original é regra, não exceção, e é exatamente isso que o memorial descritivo usucapião precisa retratar com honestidade.

Depois do campo vem o escritório: processamento dos dados, cálculo analítico da área, fechamento do polígono, desenho da planta em escala e redação do memorial. Um polígono que não fecha, ou uma área calculada que não bate com o somatório das distâncias, é o tipo de inconsistência que o registrador encontra em minutos.

Assinatura dos confrontantes e o que fazer quando um vizinho não assina

Esta é a etapa que mais assusta quem inicia o processo. O artigo 216-A pede a assinatura dos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos confinantes. Traduzindo: os vizinhos precisam concordar, por escrito, com as divisas que o memorial descritivo usucapião apresenta.

A boa notícia está no parágrafo 2º do mesmo artigo, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017. Se a planta não contiver a assinatura de algum titular, o registrador o notifica pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento para se manifestar em quinze dias, e o silêncio passa a ser interpretado como concordância. Antes dessa mudança, quem não respondia inviabilizava o pedido. Hoje, quem não responde concorda.

Além disso o oficial dá ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, que têm quinze dias para se manifestar, e publica edital em jornal de grande circulação para terceiros interessados, também com prazo de quinze dias. Havendo impugnação justificada, os autos seguem para o juízo competente, e o pedido extrajudicial vira ação judicial sem que o trabalho técnico se perca.

Usucapião extrajudicial e judicial: o que muda no memorial descritivo usucapião

Tecnicamente, muda pouco. As duas vias exigem planta, memorial e ART, e o rigor de medição é o mesmo. O que muda é o destinatário e o nível de formalismo na apresentação. Na usucapião extrajudicial, quem analisa é o oficial do registro de imóveis, que costuma ser mais exigente com a forma da descrição, com a correspondência entre confrontantes e matrículas e com a amarração ao sistema geodésico. Na via judicial, o documento instrui a petição inicial e depois passa pelo crivo do perito e do Ministério Público.

Um ponto que quase todo conteúdo sobre o tema ainda erra: o Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, muito citado como a norma que rege o procedimento, consta como revogado no próprio sistema de atos do CNJ, tendo sido substituído pelo Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o foro extrajudicial. Quem escreve sobre usucapião extrajudicial copiando conteúdo antigo repete uma norma que não vale mais, e na hora de citar a regra em uma petição ou em um requerimento essa diferença importa.

Vale lembrar ainda que, no procedimento extrajudicial, o requerente precisa estar representado por advogado, e que a rejeição do pedido no cartório não impede o ajuizamento da ação de usucapião. O memorial descritivo usucapião produzido para a via extrajudicial continua válido se o caso migrar para o fórum.

Memorial descritivo usucapião de imóvel rural: georreferenciamento e INCRA

Se o imóvel é rural, o jogo muda de patamar. A Lei nº 10.267/2001 tornou obrigatória a identificação do imóvel rural por meio de memorial descritivo georreferenciado ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicional definida em norma técnica, e submetido à certificação do INCRA. A certificação atesta que o polígono descrito não se sobrepõe a nenhum outro já cadastrado.

Na prática isso significa equipe com receptores GNSS geodésicos, rastreio com tempo de ocupação adequado, pós-processamento dos dados e um profissional credenciado junto ao INCRA para submeter a peça. O prazo e o custo sobem, e o memorial descritivo usucapião rural passa a depender de um trâmite adicional antes mesmo de chegar ao cartório.

Para imóvel urbano não existe essa certificação, mas a lógica de amarração geodésica permanece recomendável. Um polígono amarrado a coordenadas oficiais é muito mais difícil de contestar do que uma descrição feita apenas com rumos e distâncias soltos.

7 erros no memorial descritivo usucapião que fazem o cartório devolver o processo

A maior parte das notas devolutivas repete os mesmos motivos. Conhecer a lista antecipadamente economiza meses.

1. Polígono que não fecha. O somatório dos segmentos não retorna ao vértice inicial, ou a área calculada difere da área declarada.
2. Confrontante desatualizado. O memorial nomeia quem morava ao lado há dez anos, e a matrícula do vizinho já está em nome de outra pessoa.
3. Divergência entre planta e texto. A planta mostra 12,50 m em uma divisa e o memorial escreve 12,05 m, provavelmente um erro de digitação que ninguém revisou.
4. Falta de amarração. A descrição começa em um vértice qualquer, sem partir de ponto conhecido, e o oficial não consegue localizar o polígono no espaço.
5. ART ausente, vencida ou com objeto genérico. Anotação registrada para “serviços de engenharia” sem descrever o levantamento e a finalidade costuma gerar exigência.
6. Descrição da posse em vez da descrição da matrícula, sem explicar a diferença. Quando a área ocupada difere da registrada, o memorial precisa deixar isso explícito, e não escondido.
7. Sobreposição com imóvel vizinho. O polígono invade área já matriculada em nome de terceiro, o que costuma exigir retificação prévia ou acordo entre as partes.

Nenhum desses problemas se resolve no computador. Todos voltam para o campo. Por isso o levantamento bem feito é mais barato do que parece: ele evita o retrabalho que ninguém orçou.

O que separar antes de chamar o engenheiro

Quanto mais organizada a documentação chega, mais rápido a peça técnica sai. Vale separar a matrícula atualizada do imóvel, quando existir, e as matrículas dos confinantes; o carnê de IPTU dos últimos anos; contas de água e energia em nome do possuidor; qualquer contrato de compra e venda, recibo ou instrumento particular que demonstre a origem da posse; e fotos antigas do imóvel, que ajudam a demonstrar o tempo de ocupação.

Também ajuda muito avisar os vizinhos com antecedência. A visita do topógrafo às divisas costuma ser mais tranquila quando o confrontante já sabe do que se trata, e a coleta de assinaturas depois flui melhor. Em Londrina, imóveis de bairros consolidados como Vila Nova, Jardim Alvorada e Cinco Conjuntos concentram boa parte dos casos, quase sempre situações antigas de família em que a construção nunca foi averbada.

Se o objetivo final é deixar o imóvel inteiramente regular, o memorial é uma etapa de um caminho maior, que costuma passar também pelo habite-se e pela regularização do imóvel junto à prefeitura.

Perguntas frequentes sobre memorial descritivo usucapião

Quanto tempo leva para ficar pronto?

Para um lote urbano regular, o memorial descritivo usucapião costuma ficar pronto em poucos dias após o levantamento em campo, considerando processamento, desenho da planta e emissão da ART. Terrenos irregulares, com muitas divisas ou confrontantes difíceis de identificar, levam mais tempo.

O documento tem validade? Vence?

Não existe prazo legal de validade, mas o memorial descritivo usucapião retrata uma situação de fato em determinada data. Se o imóvel foi reformado, se um muro mudou de lugar ou se um confrontante vendeu a área, a peça precisa ser atualizada antes de ser protocolada.

Preciso de advogado além do engenheiro?

Sim. O artigo 216-A determina que o requerente esteja representado por advogado no procedimento extrajudicial, e a via judicial também exige. Os papéis são complementares: o engenheiro responde pela peça técnica, o advogado conduz o processo.

E se o vizinho se recusar a assinar a planta?

A recusa não encerra o pedido. O registrador notifica o titular para se manifestar em quinze dias e o silêncio é lido como concordância. Se houver impugnação fundamentada, o caso é remetido ao juízo competente e segue pela via judicial.

Serve o mesmo memorial para retificação de área?

O levantamento de campo é o mesmo, mas a redação muda. Na retificação de área, a descrição parte da matrícula existente e corrige seus dados. No memorial descritivo usucapião, a descrição nasce da posse e dá origem a uma matrícula nova. Vale conversar com um engenheiro civil antes de decidir o caminho.

Conteúdo produzido pela equipe de engenharia da Trabalho Engenharia, com responsabilidade técnica de profissional registrado no CREA-PR.